必看！万科、孙宏斌这样判断明年楼市！
兴业证券近日披露了万科10月电话会议纪要。
在这份电话会议纪要中，万科对2018年楼市及万科当前销售状况做了一个盘点，干货颇多。里面披露了较多的信息量，尤其是流露了万科对明年房地产市场的判断和万科自身的一些信息。
在这份会议纪要中，有几点值得我们关注。
这个核心包括几点：
1、明年调控政策放松的可能性很小。
2、明年房地产销售可能会出现整体性的下降，销售面积和销售金额双降。
3、不同城市分化会很明显，一二线城市房价难以上升，因为经过2016年的大涨，市场本身承接力弱化，加上政策调控，增长会有限。但是继续下调的风险也不存在，因为调整从2016年第四季度就开始了，持续很久了。
4、三四线城市也要分开看，在环一线城市周边的三四线城市，会比较稳定。但基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市，会降价。
也就是说，万科对2018年房地产整体市场的判断是：会进入小年。
这个主要包括几点：
1、万科的项目资源，从销售金额看，90%以上布局在一二线和环一线的都市圈内。
2、万科今年能够完成年初3500万方的推盘量，明年实际推盘量至少会在4000万方以上。
3、前10个月的销售均价14800元。
4、万科未来总的可售资源约1.35亿平米。万科今年第三季度新增项目超过了销售规模，超过第一季度+第二季度的总和，10月份也新增了500多万方，超过销售面积近一倍。
从这个角度来算，可以得出几个判断。
第一，万科今年的销售额大约可以达到5200亿左右，会出现恒大争抢第二的位置。明年有可能达到的销售额会在6000亿左右（尽管万科不设销售目标，但实际有这样的条件达到这个规模），这个规模可能会继续低于碧桂园，但是超过了恒大前几日引进第三轮战投时公布的计划的——恒大前几日公布2018-2020年的销售目标分别为：5000亿、5800亿级6200亿。不过，设想恒大定的目标是保守的，它也有可能实现更大的销售规模。
第二，放眼未来三年内，中国的房地产格局，碧桂园万科恒大融创四强占据的市场份额就会达到30%以上（四家加总3万亿以上）。行业集中度的快速提升，会对中小房企产生剧烈的挤出效应，这是中小房企要迫切考虑的生存问题。
第三，万科在逆周期加杠杆。我们观察这几家房企巨头，在2017年出现了非常不同的情况。恒大、碧桂园、融创，都在降杠杆，因为在2015-2016年完成了巨额囤地的任务，也带来了过高的负债率。所以，去年下半年以来，他们的目标是降杠杆，比如恒大明确要求土地储备要负增长。但是万科基于30%的净负债率，从去年下半年到现在，一直在积极加杠杆。对于一家长期拿地规模低于销售规模的稳健型房企，万科积极的土地操作，是非常值得关注的。到现在，万科依然还有不小的加杠杆空间，这是它不同的地方。市场调整期拿地，不容易出地王，确会占到不少便宜。
3、密切关注万科可能会撤出的城市
结合着之前的文章，万科连年计提亏损的项目里谈到，比如像营口这样的城市，万科可能会退出。原因是，根据万科的公开投资策略，有些城市并不符合，比如人口流出。以及，郁亮在今年也谈到，万科进入了中国68个城市，已经差不多了。这次的电话会里也谈到了这点：“今年以来三、四线城市市场明显改善，东北城市去化率也有改善。但有些城市增长没有人口和就业的基础，我们不认为这些城市的情况会持续，有些地区我们可能会退出。”
从投资布局来看，万科和融创是不同的。长期布局大约70个城市，整体还是延续了10多年的3+x战略。现在是集中投资在强势城市，宁缺勿滥，这个对于确保投资回报率的稳定性很有用。融创是从原来的一二线集中投资开始走向环一线，赛道战略，大家打法不一样。当然不是说万科撤出的城市就不值得去投资，但它撤出的逻辑很值得研究。
万科的这些动作，对个人也是有指导意义的。未来城市的分化将更加明显，即便在一二线城市，也应该看到单纯赚差价的短线炒房行为已经走进了死胡同。个人想在房地产行业继续混下去，就得优化自己的资产配置，差的都是负担，应该尽快出了，留下那些好的，只有这样才能保住自己的身家，并持续产出现金流（主要表现为房租收入）。
而对于还没有房的朋友们来说，记住一点：宁缺毋滥，好一点的城市，哪怕房子买小一点都没关系，这是优质资产，差的城市，房子再大也是劣质资产，只会拖累你。
延伸阅读：
孙宏斌：没任何逻辑显示房地产会暴涨
11月15日，由民生银行主办的“中国不动产金融年会2017”在北京召开。融创中国控股有限公司董事长、创始人孙宏斌在会议上发表了主题为“房地产下半场:投资美好生活”的演讲。
持续高强度的调控之下，下一步房地产会怎么样?这是目前房地产行业最为关注的事情。孙宏斌认为，明年房地产市场政策可能会比今年松一点，但不会松太多;限价可能放松一些，也不会放松太多。
2016年10月份，孙宏斌也曾参加民生银行主办的“中国不动产金融年会”。当时，孙宏斌感慨称，“调控力度之大、对行业影响之深超乎想象。”一年之后，孙宏斌再度表示，他仍然坚持该判断。“我一直说从去年十一之后，在公开市场竞拍的地没有任何逻辑，没有任何逻辑显示房地产市场会暴涨。”
孙宏斌注意到，“最近这一两个月市场其实已经跟上半年有很大变化，有些房子不像上半年那么抢手、好卖，过去都是一小时卖完了，现在可能只卖了70%、80%，市场已经在发生变化。”
“这些年，我对房地产行业一直比较悲观。这个行业不太可能暴涨，但是往下走可能性也不太大，会在一个很窄的通道里面，这个行业其实已经很难了。”
那么，在房地产行业里什么样的企业能够发展呢?孙宏斌一如既往地表示，控制风险唯一的办法就是把地别买贵了，把地买贵了，谁都救不了你。房地产行业从长远看，肯定没问题。但是(如果把地买贵了)明年有可能你就已经过不去了。“因为房地产税。房地产税出来有一个很长的过程，深改组要批，批完了以后要走法律程序。但是政策一出来，会影响市场，会影响三个月或者影响两个月、四个月，这已经要命了。三个月以后，再往上走已经没你的事了。房地产行业不用看那么远，一看五年，咱们看不了那么远，就看下个月，真是一个月一个月过，等把别人都熬到不在的时候，你就行了。”
房地产的下半场在哪儿?孙宏斌认为，五年以后、十年以后，等到这个行业就剩20家、50家、100家的时候，基本上就是下半场了。下半场到来之前就是“三招”：周转要快、产品要好、合并别人的市场份额。这三招要齐发，光用一招也没戏，比如你周转快、产品差，可能也挺难生存的。但光产品好也不行，不周转，利息一年就增加很多，尤其是当你的利息占很高比重。
那么，房地产下半场干什么呢?孙宏斌表示，就是投资消费升级、投资美好生活。融创投资乐视和万达，也在于此。“美好生活是什么?消费升级是什么?第一，就是文化、娱乐、旅游、休闲、体育等等，第二是教育、健康、养老，这两个不一样，教育、健康、养老，你没钱的时候也需要，但是现在市场需要的是更好的教育、更好的健康、更好的养老，第三就是智慧社区、智能家居，人们有了房子，就会想怎么更安全一点，更舒服一点。”
“我们有了黑桃4、5、6，投资乐视时希望买一个JQK，结果来了一个黑桃3，但是你不知道最后万达来了，来了一个黑桃7，形成同花顺，虽然3、4、5、6、7很小，但是可以玩了。”孙宏斌言语诙谐。
来源：朱罗纪、融360说房、21世纪经济报道、广州乐居
起飞
让我们一起飞！
房导俱乐部群来啦！
本群是《房地产导刊》房导俱乐部成员交流专用群，成员来自全国各地的《房地产导刊》热心读者，房地产和配套企业从业人士、专家、学者，高端投资置业人群，以及对房地产政策、市场，感兴趣的人士。
在这里，我们将分享、交流中国房地产政策、市场、项目及城市运营、产业经济、特色小镇等信息，不定期组织热心读者、房地产及其上下游产业链之间的交流互动沙龙等。
目前已有超过500人加入本群，进群请扫二维码加小编微信，并备注“公司职务+姓名”，即可直接拉你入群。
更多精彩内容：
房地产导刊
微信号：fangcnet
爆料，商务合作请联系QQ：1208502898
长
按
关
注
【房导早报】
最有价值的地产资讯
【房导早报】为房地产导刊社旗下品牌栏目，我们致力于提供最有价值的地产行业动态资讯。3分钟新闻早餐，尽知地产大件事。